RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
N’écoutant que notre ambition, explorons cette histoire dont l’acte final se joue dans une arène judiciaire :
Il était une fois un acte signé aux alentours de mai 1996. Ces fameux consorts Z… X… s’étaient engagés à vendre une parcelle à un certain M. Y…, qui avait (tenez-vous bien) la possibilité de se substituer à n’importe qui, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale. Malheureusement, la réitération par acte authentique, qui devait avoir lieu avant le 1er juillet 1996, n’a jamais vu le jour. Et voici que la société Carrières de Brandefert, se substituant à M. Y…, pointe le bout de son nez et assigne les consorts Z… X… en justice pour se faire reconnaître comme légitime propriétaire de la parcelle. Mais nos chers consorts Z… X… ne se laissent pas faire et plaident la nullité de la vente pour cause de dol.
La société Carrières de Brandefert, en désaccord avec ce jugement, argumente comme suit :
- Primo, elle clame que le dol implique forcément une erreur provoquée. Or, tel ne serait pas le cas ici puisque l’acquéreur n’a pas indiqué au vendeur quel usage il comptait faire de la parcelle (en l’occurrence, exploiter une carrière). Ce point contreviendrait donc à l’article 1116 du Code civil.
- Deuzio, elle soutient que la bonne foi contractuelle n’oblige pas l’acquéreur à informer le vendeur des qualités du bien vendu ni du projet qu’il a pour celui-ci. Ainsi, la société n’aurait pas eu à informer les vendeurs que le terrain pouvait être exploité pour une carrière, en contradiction avec les articles 1134 et 1176 du Code civil.
- Tertio, elle estime que la clause de substitution d’acquéreur, qui est tout à fait légale, ne peut pas constituer en soi un dol. L’acquéreur effectif n’aurait aucune obligation de révéler son identité aux vendeurs qui ont accepté cette clause de substitution, en contravention avec l’article 1116 du Code civil.
Mais attention, retournement de situation ! La cour d’appel a examiné l’affaire et a relevé plusieurs éléments :
Elle a d’abord estimé que les vendeurs ignoraient la véritable qualité du sous-sol de leurs terres, et que M. Y… n’avait pas révélé pour le compte de qui il signait cet acte de vente. En outre, le fait qu’une clause de substitution ait été prévue ne saurait justifier que la société Carrières de Brandefert se cache derrière un prête-nom (qui n’est autre que son propre directeur général), alors qu’elle était parfaitement au courant de la richesse du sol. De plus, la société est restée muette quant à son projet d’exploitation jusqu’à la signature du « compromis », maintenant ainsi ses cocontractants dans l’ignorance. Enfin, le projet d’acte authentique soumis aux vendeurs stipulait que l’immeuble était destiné en partie à l’habitation, le surplus étant à usage agricole.
Fort de ces constatations, la cour d’appel a conclu à la présence d’un dol caractérisé.
Et voilà, c’est ainsi que se termine notre histoire. Le moyen n’étant pas fondé, le pourvoi est rejeté. Fin de l’aventure judiciaire et morale de ce récit empli de surprises et de rebondissements !
Le mystère de la bonne foi: Un commentaire d’arrêt vivifiant – Cass. Civ. 3ème, 15 novembre 2000
En parcourant l’aventure contractuelle, on se heurte souvent au pilier fondamental qu’est la bonne foi, garant du sacro-saint consensualisme. Parmi les péripéties des contrats, on rencontre les « vices du contrat », qui peuvent pousser un contrat au bord du précipice de la nullité. Erreur, violence et dol sont dès lors les trois protagonistes de cette dangereuse épopée. La Cour de Cassation, tel un gardien vigilant, veille continuellement sur les différents cas de dols auxquels elle fait face, surtout lorsque la scène se passe sur le terrain immobilier. Le dénouement est souvent pimenté, et la Cour doit trancher si le silence d’un des partenaires contractuels constitue un terrible dol.
Maintes fois, la Cour de Cassation s’est penchée sur la réticence dolosive, affinant son acuité pour repérer les critères qui la démasquent. En définitive, un silence trompeur peut être assimilé à une manigance dolosive si, et seulement si, il concerne une information cruciale pour le consentement des parties. Un arrêt du 15 novembre 2000 de la troisième chambre civile illustre parfaitement cette quête.
La cour d’appel de Rennes
Dans cette affaire, d’étonnants vendeurs se sont engagés à céder une parcelle de terre « pour usage agricole et d’habitation ». L’acquéreur, qui semblait alors être une personne physique, avait en réalité d’autres projets. Il était, en effet, le directeur général d’une société qui devint le véritable nouveau propriétaire du terrain. Les vendeurs découvrirent alors, estomaqués, la valeur réelle et les intentions cachées de l’acheteur, qui convoitait le précieux sous-sol du terrain. Grâce à une rusée clause de substitution, l’acquéreur avait donc dissimulé ses véritables desseins. Le refus des vendeurs mit finalement un terme à cette transaction tumultueuse.
Poursuivis par la société nouvellement propriétaire, les vendeurs invoquèrent devant la Cour d’appel de Rennes la nullité de la vente, arguant un dol. Cependant, le vent ne tourna pas en faveur de la société, qui décida d’engager le fer devant la Cour de Cassation.
La société, faisant preuve d’une véritable gymnastique juridique, argumenta que le dol ne pouvait être établi, puisqu’il ne résulterait nullement d’une erreur provoquée. De surcroît, elle avançait l’idée que les règles de la bonne foi ne l’obligeaient pas à éclairer les vendeurs sur la valeur véritable du terrain, ni même sur ses intentions cachées. Enfin, elle estimait que la clause de substitution ne révélait en rien un dol, l’identité de l’acquéreur étant superfétatoire. Selon la société, les vendeurs n’auraient absolument pas à connaître l’identité de l’acquéreur.
La clause de substitution aurait-elle vraiment dû dévoiler l’identité de l’acquéreur ? Les vendeurs pouvaient-ils réellement se prévaloir d’un dol si aucune information n’était donnée concernant la vérité sur la valeur et la destination du terrain vendu ?
Le suspense fut rompu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation qui, comme un coup de théâtre, répondit par la négative à la première question et par l’affirmative à la seconde. Ainsi, l’arrêt du 15 novembre 2000 vint graver dans la pierre l’idée que la dissimulation derrière une clause de substitution ne devait pas être tolérée, et que le vendeur pouvait bien se prévaloir d’un dol en l’absence d’information sur la valeur et la destination du terrain vendu. Finalement, la Cour de Cassation rejoignit la Cour d’appel de Rennes et rejeta le pourvoi de la société.
Comme le démontre cette intense affaire, la complexité du dol et la richesse des situations qui lui sont liées continuent de faire vibrer les arcanes des tribunaux, leur demandant sans cesse de veiller à la bonne foi contractuelle.
La complexité de la vente
Ah, voilà une histoire de vente immobilière pour le moins singulière ! Les vendeurs ont, semble-t-il, sous-estimé la qualité du sous-sol de leurs terres et, paraît-il, l’acte de vente a été signé sans que le mystérieux acquéreur ne dévoile pour qui il agissait réellement. Curieux, n’est-ce pas ? Et pour couronner le tout, la clause de substitution, bien qu’elle existe, ne justifie apparemment pas que ladite société se cache derrière le nom de son grand patron alors qu’elle connaissait très bien la richesse cachée du sous-sol.
Pourtant, elle est restée muette comme une carpe en gardant les vendeurs dans l’ignorance totale – et tout ça, alors que le projet d’acte authentique qu’elle voulait faire avaler aux vendeurs prétendait que la parcelle était simplement destinée à des activités agricoles et résidentielles ! Sacré micmac…Eh bien, la Cour de Cassation a tranché : le moyen invoqué par la demanderesse n’est pas valable, mes chers amis. Alors, un conseil, lors de vos prochaines transactions immobilières, prenez le temps d’examiner tous les détails – on ne sait jamais ce qui peut se cacher derrière un sous-sol apparemment banal !
I. Les ingrédients du dol, entre manigances et silence
Le dol prend souvent racine dans les manœuvres malicieuses et les mensonges (A), mais le silence de l’une des parties contractantes peut également constituer un dol (B). Alors, entrons dans le vif du sujet!
A. Tromperies et mensonges à gogo
« Le dol suppose une erreur provoquée » (Cass. Civ. 3e 15 nov 2000). La jurisprudence a toujours éprouvé peu de difficulté à reconnaître un dol lorsque des procédés rusés et des mensonges sont mis en œuvre dans l’intention de léser un cocontractant. D’ailleurs, ces manœuvres sournoises peuvent émaner tant du vendeur, désireux de mieux vendre son bien en grugeant son acquéreur, que du dit acquéreur. Avant l’ordonnance du 10 février 2016, le dol était défini par l’article 1116 ancien du Code civil : « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. ». Autant dire que le dol par manipulation était considéré comme un classique, et la jurisprudence avait déjà bien intégré cette notion à l’époque.
Abordons maintenant le cas juridique qui a donné lieu à notre précieuse jurisprudence quant à la définition du dol : il s’agit d’une affaire où la ruse était réalisée par l’acquéreur, chose plutôt rare. En effet, on voit généralement des vendeurs user de fourberies et de mensonges pour dissuader l’acquéreur de leur bien. Connaissez-vous Cicéron ? Ce dernier, dans son œuvre Des devoirs, en 1845, nous offre une illustration parfaite de l’utilisation de ruses par le vendeur.
En tout cas, cette affaire qui nous intéresse a poussé la Cour de Cassation à conclure à la nullité de la vente, dès lors que des manœuvres et mensonges trompeurs sont mis en place. Mais, il s’est posé une autre question : le silence de l’acquéreur sur les qualités du terrain pourrait-il être constitutif de dol ? Cette affaire a permis de protéger le vendeur des manipulations des acquéreurs dans un acte de vente, ce qui est souvent mis de côté en faveur de la protection de l’acquéreur.
B. Quand le silence en dit long
« La société n’avait pas à informer les vendeurs de ce que le terrain pouvait être exploité pour un usage de carrière » (Cass. Civ. 3e 15 nov 2000). Encore une fois, la Cour de Cassation doit trancher sur une question concernant le silence d’un cocontractant, et ici, si ce silence constitue un dol par réticence dolosive.
Dans cette affaire, l’acquéreur d’un terrain riche en minerais dissimule sciemment ses intentions d’exploitation du terrain, laissant ses co-contractants dans l’ignorance, tandis que le projet d’acte authentique stipulait que l’immeuble était destiné en partie à l’habitation et le surplus à l’usage agricole. Selon la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, le vendeur peut invoquer un dol lorsque l’acquéreur ne l’informe pas sur certaines qualités et la destination de la chose vendue.
Mais, la société demanderesse soutient que son silence ne caractérise pas un dol et qu’en qualité d’acquéreur, elle n’est pas tenue de divulguer ces informations à son vendeur. Cela nous renvoie à l’arrêt Baldus du 3 mai 2000, où la première chambre civile de la Cour de Cassation avait estimé que l’acquéreur n’avait aucune obligation d’information quant à la valeur de photographies vendues. Depuis cette jurisprudence, il est admis qu’aucune obligation d’information ne pèse sur l’acquéreur concernant la valeur du bien.
Après la jurisprudence
Alors, face à ce dilemme lié au silence, tâchons de ne pas nous taire et continuons d’explorer l’univers passionnant du droit et de ses subtilités. Qui sait, peut-être que d’autres affaires fascinantes se cachent derrière les portes des tribunaux ?
Eh bien, dans cet fameux arrêt du 15 novembre 2000, la troisième chambre civile avait donné son feu vert à la Cour d’appel pour annuler la vente d’un terrain dont les propriétaires ne connaissaient pas la véritable valeur du sous-sol, en raison d’un dol de l’acheteur. Mais, attention, ce n’était pas la même chanson dans l’arrêt Baldus ! En effet, même si l’acquéreur a le droit de fermer les yeux sur la valeur du bien vendu, il ne peut pas occulter au vendeur les infos clés permettant de déterminer ladite valeur.
Par contre, il faut voir si ces informations étaient ou pas accessibles de la même manière aux deux parties du contrat.La jurisprudence enfonce le clou avec un arrêt de la troisième chambre civile du 17 janvier 2007, dans lequel elle conclut que même un acheteur professionnel n’est pas obligé de renseigner le vendeur sur la valeur du bien vendu. Du coup, se taire volontairement ne peut être blâmé. Malgré tout, l’arrêt Baldus a quelques exceptions, comme l’a montré cet arrêt du 15 novembre 2000. De la même manière, l’arrêt du 11 septembre 2012 par la troisième chambre civile a refusé un pourvoi déposé par une commune.
Pourquoi ? Parce que cette dernière ne pouvait pas ignorer qu’un plan local d’urbanisme était en cours, lequel aurait un impact direct sur la valeur du terrain. Ainsi, la commune aurait failli à son devoir de bonne foi en ne communiquant pas cette information au vendeur.
La nullité a donc été prononcée
Conformément aux articles 1116 et 1109 de l’ancien Code civil.Ces dispositions avaient déjà été appliquées en 1971 par la troisième chambre civile, qui avait souligné que « le dol peut être constitué par le silence d’une partie cachant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter » (Cass. Civ. 3e 15 janv 1971). Autrement dit, pour la Cour de Cassation, un acquéreur, même pro, qui est libre d’informer ou non le vendeur sur la valeur du bien vendu, ne peut, en principe, être coupable de réticence dolosive (Cass. Civ. 1re, 3 mai 2000 ; Cass. Civ. 3e, 17 janvier 2007). Néanmoins, elle caractérise de réticence dolosive le fait de ne pas informer le vendeur des qualités et de la destination du bien vendu (Cass. Civ. 3e, 15 nov. 2000).
L’arrêt Baldus
En bref, si l’on considère l’arrêt Baldus du 3 mai 2000 et celui du 15 novembre, la jurisprudence admet que le dol peut naître du silence gardé par un contractant sur un élément essentiel au consentement de l’autrе.Par exemple, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a bien capté cet aspect en estimant qu’il y avait dol par réticence lorsqu’un propriétaire vendait un logement occupé par un locataire défaillant, en cachant cette info cruciale à l’acquéreur.
Le fait de dissimuler cette défaillance constituait alors un dol de la part du vendeur (arrêt du 8 avril 2021).Face à ces nombreux arrêts de la Cour de Cassation concernant la réticence dolosive et l’éventuelle constitution d’un dol par le silence, la Haute Cour a dû gérer les situations délicates dues aux lacunes de l’ancien article 1116 du Code civil. Mais ne l’oublions pas : cet article, qui date de 1804, n’a pas été retouché avant l’ordonnance du 10 février 2016, laquelle a finalement codifié toute la jurisprudence existante sur la question du dol. On peut donc dire que l’affaire est enfin réglée !
II. La prévalence de la bonne foi, enfin reconnue!
Et bien, il était temps! La jurisprudence de la Cour de Cassation a finalement été codifiée par l’ordonnance du 10 février 2016 (A), mais attention hein, les juges gardent un œil sur le degré de diligence (B).
A. La codification de la jurisprudence, une avancée majeure
On peut le dire, la jurisprudence a fini par être codifiée avec l’ordonnance du 10 février 2016. L’ancienne législation était franchement pas complète, mais les nouveaux articles, eux, prennent en compte tous les principes posés par la jurisprudence. Par exemple, l’article 1137 nouveau du Code civil dispose clairement que le dol, c’est d’obtenir le consentement de l’autre en trichant ou en mentant. Pas vraiment de surprises!
Bon, la réticence dolosive, maintenant elle est codifiée aussi dans l’alinéa 2 de l’article 1137. Et c’est pas rien, parce que c’est cet aspect-là qui a joué un rôle clé dans pas mal d’arrêts récents.
Et pour finir, l’histoire de la jurisprudence Baldus, elle est maintenant bien calée dans l’alinéa 3 de l’article 1137. En gros, on doit pas forcément dire tout ce qu’on pense de la valeur d’un bien. C’est la Cour de Cassation qui l’a dit!
Donc voilà, la codification, elle est claire, nette et précise, et elle met en avant la bonne foi de tout le monde dans les contrats. On protège le consentement, et on garde un œil sur les vices du consentement, comme l’erreur, la violence et le dol. Si y’en a un de vérifié, pouf, le contrat est annulé!
Par contre, faut pas tout mélanger : y’a le malus dolus, le mauvais dol, qui est sanctionné, et le bonus dolus, le dol « acceptable », surtout dans le monde des affaires, qui est toléré.
B. Ben oui, y’a des limites! La diligence, la jurisprudence y tient
En fait, la Cour de Cassation, elle veut pas sanctionner certains agissements où la victime aurait quand même dû se rendre compte du mensonge. Le dol, il est sanctionné que si vraiment l’acheteur pouvait pas deviner. Un peu comme l’exemple du marchand de blé donné par Cicéron dans ses Devoirs.
Les juges, ils vont se pencher sur la facilité d’accès à l’information pour trancher. Genre, un type qui construit sur un terrain où c’est interdit, et qui attaque le vendeur pour dol parce qu’il a rien dit. Ben là, c’est sûr, le vendeur a été malin, mais franchement, l’acheteur aurait dû se renseigner sur les règles de construction, non? Alors là, pour certains, y’a pas vraiment de dol…
L’exemple du blé de Cicéron
Allez, parlons un peu d’un cas intéressant qui rappelle l’exemple du blé de Cicéron. Vous savez, celui où le marchand de blé a joué les malins, en faisant profil bas pour mieux vendre, comme le souligne Diogène dans les Devoirs de Cicéron. Alors qu’Antipater, lui, était plutôt d’avis que tout devait être mis sur la table, histoire que l’acheteur ait toutes les cartes en main. Eh bien, on retrouve un peu ce cas de figure ici. Le hic, c’est que ce qu’on appelle le « bon dol », qui n’est pas vraiment éthique à la base, est jugé au cas par cas par les juges. Ils regardent chaque situation avec attention, en se basant sur la réaction d’une personne raisonnable. Du genre : est-ce que la personne qui n’a pas l’info aurait dû la chercher ? Ou est-ce que celle qui l’avait aurait dû la partager ?
Circonstances et interprétation
Bref, ça dépend des circonstances, et ça laisse pas mal de place à l’interprétation.Alors dans notre histoire, on pourrait se dire que les vendeurs auraient dû être un peu plus curieux sur ce qu’il y avait sous leur terrain, non ? Et qu’on ne peut pas vraiment reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir partagé ses découvertes.
Pourtant, la Cour de Cassation voit les choses autrement. Elle estime que le consentement des vendeurs aurait été différent s’ils avaient été au courant et que ça aurait suffi pour qu’ils ne signent pas.En gros, selon l’alinéa 2 de l’article 1137 du nouveau Code civil, il y a bien dol et donc nullité de la vente. Alors, certes, on ne peut pas dire que la décision soit vraiment logique au premier abord. Mais c’est comme ça : les juges sont souvent sensibles aux questions de morale, et préfèrent protéger les consentements de chacun. Même si ça peut sembler parfois un poil… farfelu, comme dans notre affaire ici.